还剩十几年“地龄”的杭州商业物业该何去何从？

煎饼

　　庆春路上的商业物业“地龄”很多都在20年左右。

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* h4 N1 L! G# f% F4 r　　两天前，一则关于深圳金桃园大厦地块建筑被无偿收回的消息迅速流传，尽管随后深圳国土委马上澄清，说并非“无偿”收回，而是参照相应法律法规进行，但这同样引起了多数人对商品住宅房屋年限的关注。在很多人看来，拥有70年土地使用年限的住宅，几乎不会碰到“被收回”的局面，因为大多数房屋可能在20-30年内便会面临拆迁、置换等问题，而法律也有明确规定，商品房土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期。
　　但是《物权法》并没有针对商业地产土地年限问题作出明确规定，而产权比住宅少20-30年的商业地产，似乎更值得关注。为此，我们特意调查了杭州目前二手写字楼、商铺市场，发现多数老小区、杭州老城区的商铺都已成为“高龄”商铺，使用年限仅剩10-20余年。这些商铺使用年限到期该如何处置？买家又敢接手年限如此短的商铺吗？

) {$ r' w* w8 J2 w; P9 G. L" g1 h. ?　　“高龄”写字楼陷入怪圈：
　　地段好租金便宜、出售少接手也少
8 i+ F* ~- Z6 N) ]7 e) c. F9 g& `　　就杭州而言，“高龄”写字楼大多为1994、1995年建造，目前土地使用年限大约剩余35年，这批写字楼一般集中在杭州市中心。我们往往以为这样地段的写字楼租金会很贵，但在记者采访的过程中，发现杭州“高龄”写字楼陷入了一个怪圈：以庆春路上1995年左右的中河大厦为例，目前其租金约1.7-1.8元/平方米/天，而坐落于黄龙的2005年的公元大厦租金则达到了5.5元/平方米/天。针对这一现象，中原地产负责人马爱萍告诉记者：“高龄写字楼地段好但是租金低主要有两个原因：停车不方便，空调、物业等配套设施跟不上。”
0 P0 x& V3 ~1 y" [5 P　　的确，对于上班族而言，市中心停车始终是一个难题，老写字楼的车位配比远远跟不上车辆保有量，加上写字楼配套设施跟不上，就让多数公司选择了较新的写字楼。据马爱萍介绍，目前杭州“高龄”写字楼出售率很低，接手的客户很少，价格上涨并不快。对于物业的持有者而言，尽管“高龄”写字楼出租的投资回报率较低，但多数业主依旧选择以租为主。

　　“高龄”商铺剩余土地年限短
; j0 _2 F* T8 V! E* u1 h- F. q　　但商业氛围成熟
　　我们所说的“高龄”商铺，主要指的就是土地使用年限仅剩10-20余年的商铺，这批商铺大约建于上世纪90年代。相对于住宅70年的产权，多数商铺的土地使用年限为40年。7月25日，传言深圳金桃园大厦被无偿收回，无疑是给年限仅40年的商铺当头一棒。
　　在杭州，大学路、新华路、凤起路、庆春路、运河广场等这一带聚集了多数“高龄”商铺。目前而言，这些商铺平均剩余使用年限约20年左右，有的甚至更短，但是相对新小区的住宅底商，这些商铺所在地商业氛围浓厚且客源较为稳定，已经形成了一个良性循环。这对于投资者而言，是能看到的最直接的回报。尽管多数面临使用年限的问题，还有有一部分购房者愿意考虑。
　　在美地地产，记者了解到就在上个月，有一位意大利华侨便购买了位于运河广场的一个面积为100多平方米的商铺，总价约400万，而商铺的使用年限也仅仅只有20余年。当记者问及“高龄”商铺可能存在的风险时，美地地产总经理王成郊说：“当时这位华侨也考虑过九堡、下沙等地的住宅底商，虽然那边相对年限长，单价也低于运河广场的商铺，但是商业氛围的形成起码要2-3年，而且还具有一定的风险，经过比较，他最终还是下单了运河广场的这一商铺。”
; p/ R5 o: u  i6 @- M4 h  N& J' }6 Y　　据了解，尽管运河广场的这个商铺土地使用年限仅剩20余年，但是运河广场一带已经形成了浓厚的商业氛围，平时来往的人非常多，单单租金每年便可达到12-13万元，投资回报率在4个点左右。王成郊告诉记者：“投资回报率在四个点相对还是比较可观的。至于20年后，商铺面临土地年限到期的问题，现在多数购买商铺的客户都抱有这样一个想法：即届时国家会出台相关法律，通过续约、缴纳一定资金等方式，便可继续持有商铺。所以整体而言，商铺年限并不是购买者考虑的最重要条件，成熟的商圈、可观的投资回报率则是比较重要的部分。”
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: t& Q- B5 B& O　　“高龄”商铺转手率低
　　大多采用出租形式
) o! Y3 q! b) ?" c! y2 i1 F6 D1 ~  H　　在出售与出租的问题上，已经使用较长年限的商铺更多的会选择出租的形式。在此次探访的过程中，记者发现杭州多数“高龄”商铺集中的街道，挂牌出售的商铺屈指可数，大多还是以出租的形式。
& c1 R8 \# i. B" F- o& J/ N8 _3 Y　　“这些使用年限比较长的商铺，买家都是在很早的时候买进的，当时买进的价格相对较低。而伴随着租金的上涨，这些商铺的投资回报就相对较高。像延安路、庆春路一带，商铺的出租回报率约在8个点左右，所有业主很少会出售。”王成郊分析道。
, P, w) `: R/ `$ l　　的确，相对于新小区4-5点的投资回报率，成熟商圈的商铺投资回报率是比较高，业主采用出租的形式也不难理解。而更为重要的一点是，这些商铺多数剩余的使用年限不长，而且如果以现在的市价购买再出租的话，同样投资回报率也不会太高。
　　正是基于这样一种“业主不卖、买家不受”的状态，“高龄”商铺的转手率相对偏低，出租似乎成为了其最好的选择。

  I% a8 P1 w& N, F; v　　商业物业年限到期何去何从？
　　国土局表示目前尚没准确对策
- Y8 }2 @/ b' L5 e4 g　　在我国，曾有过商业地产土地年限到期后成功处理的实例。建造于1981年且土地使用权只有20年的深圳国际商业大厦的土地使用权于2001年届满，大厦的业主们以当年基准地价35%的标准，对土地使用权成功续期。“地价三五折”由此成为深圳市解决土地使用权提前到期的一个“套路”。
7 \$ i# p+ q. C/ Q9 _+ T# ^　　那么面对杭州多数高龄商铺及老写字楼，如果土地使用年限到期，该如何处置？沐和商业地产负责人汪谨霞告诉记者：“目前，《物权法》对于商品住宅土地使用年限到期后有明确的规定，即需再缴土地出让金便可自动续期，但具体金额没有明确；但是商业地产的土地使用年限到期后该如何处置，法律上并没有在这方面有准确规定。”
　　随即，记者致电杭州市国土资源局，相关工作人员告诉记者：“目前杭州暂无商业地产土地使用年限到期的案例，所以没有具体准确的执行标准。但我个人认为，商铺、写字楼使用年限到期后也应该不会无偿收回，可能也会采用再缴一部分土地出让金的方式，但具体细则并没有成文规定。”
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　　新闻链接
　　7月25日，深圳金桃园大厦一期业主被告知，本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得。开发商必须在年限到期后十日内办理房地产权注销登记手续，否则由政府进行注销。
$ N# ~: ]# R1 p; u8 @1 q* |　　深圳金桃园大厦一期是一幢20层的商住楼，商住业主共有1000多名。据悉，该楼盘在1998年8月份签订的深圳市土地使用权出让合同书明文规定：土地出让年限期满后，政府将无偿收回金桃园大厦地块的使用权，本地块上的建筑及其他附着物也由政府无偿取得。金桃园大厦业主陈小姐称，一期开盘时她在这里买了套2居室，开发商故意隐瞒了土地转让合同的重要规定，属于严重违法违约行为。
　　7月27日，针对媒体关于“深圳政府全国首次无偿收回土地到期房产”的报道，深圳市规划国土委在做出的情况说明中称，金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。（来源：每日商报）